潮汕房企龍光控股，近來正被股債雙殺的烏云所籠罩著。

3月7日，龍光控股發(fā)行的一只債券“18龍控02”價格突然出現(xiàn)明顯波動。當(dāng)日上交所固收平臺信息顯示，下午3點前，該筆債券的成交價在87.81元。而在臨近收盤時，成交價卻驟降至36元以下，最低成交價為35.09元。

而后在3月11日，龍光控股發(fā)行的“19龍控01”公司債券盤中再度兩次觸發(fā)臨停，跌幅達39.53％。

開年僅兩個多月，龍光的股價已在年內(nèi)跌幅近70％，市值蒸發(fā)了近235億港元，這讓龍光陷入了股債雙殺的危局。

步入2022年，龍光股債大幅異動的情況尤其多，這與圍繞其間的輿論熱議風(fēng)險息息相關(guān)：元旦前消息稱其大規(guī)模裁員、巨量私募債未在財報中顯示、接連被標(biāo)普惠譽等機構(gòu)下調(diào)評級、1月銷售同比降43.72%等，甚至有機構(gòu)質(zhì)疑，龍光賬面上的數(shù)字并沒有反映其真實債務(wù)情況。

在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，龍光集團是一家規(guī)模中型的房企，但它在粵港澳大灣區(qū)卻有著深厚的根基，創(chuàng)始人紀(jì)海德始終保持低調(diào)神秘的風(fēng)格，極少出席公開活動。但這并沒有給龍光帶來足夠的好運氣，眼下，伴隨著負面消息的持續(xù)不斷涌來，龍光被推至風(fēng)口浪尖。

為了應(yīng)對短債危機，龍光不斷與國企、金融機構(gòu)對接，同時開展資產(chǎn)盤活處置工作，爭取獲得資金支持改善流動性。但留給龍光借錢的時間卻并不多。2022年3月，這家曾經(jīng)的黑馬房企將迎來年度最大的一次還債高峰期，龍光能否跑贏還債時間表，決定了它能否度過此次生死存亡危機。

（圖/視覺中國）

接連不斷“股債大跌”

進入2022年的1月份，龍光股價便進入明顯下行通道。同期，其境外債出現(xiàn)了一波大跌，多只美元債從90美元左右的高位跌至70美元左右。伴隨著大規(guī)模裁員、管理層變動等消息的流出，潮汕房企龍光迅速陷入輿論漩渦。

境外債的大跌，與龍光的一則美元債傳聞有關(guān)。彼時有市場消息稱，龍光有共約20億美元至30億美元的私募債未對外披露。龍光迅速回應(yīng)了這一傳言，“并沒有任何美元私募債”。但沒過多久，有關(guān)私募美元債的消息卻出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。龍光又在一個投資者會議上承認(rèn)，公司擔(dān)保的私募債規(guī)模不超過10億美元。

對美元私募債消息的口徑不一，迅速加劇了資本市場對龍光的疑慮和擔(dān)憂。這帶來的后果是，龍光不僅失去了評級機構(gòu)和投資者們的信任，更關(guān)鍵的是，與龍光相關(guān)的不利傳言開始越來越多。

例如，2月初當(dāng)多家房企發(fā)生更換核數(shù)師情況之時，市場有傳言稱，龍光也將采取相似動作。龍光發(fā)布自愿性澄清公告，“稱其與審計師溝通良好，無更換的計劃”。并在一周之后以回購票據(jù)的行為，提振資本市場的信心。

但到了2月24日，龍光境內(nèi)外融資將違約的傳聞再起，股價和美元債出現(xiàn)劇烈跌幅。兩個交易日的股價下跌，讓龍光的市值蒸發(fā)了31%。次日，龍光對外稱，境內(nèi)外融資均沒有違約。這一次，龍光也同樣采取實際行動，通過兌付兩筆ABS、支付利息等行動來挽回資本市場的信心。

但傳聞并沒有止于此。進入3月，市場又傳來龍光未能按期支付一筆平安信托安排的貸款，該筆貸款為期6個月，本金為6億元。在過去，平安信托一直被市場視為和龍光合作緊密的金融機構(gòu)。龍光迅速澄清稱，“與平安信托一直保持友好溝通，雙方仍在按照合同相關(guān)條款和雙方約定推進?！?/p>

僅僅兩個月左右，這家潮汕房企經(jīng)歷了5輪傳言風(fēng)暴。每一次輿論爆發(fā)之時，龍光的澄清公告也都緊隨其后跟進。畢竟，在信心比黃金貴的房地產(chǎn)融資市場中，任何一則負面消息的大范圍傳播，都有可能導(dǎo)致一家苦心經(jīng)營數(shù)十年的企業(yè)跌入谷底。但盡管龍光辟謠的速度十分積極，評級機構(gòu)和投資者們卻不再輕易買賬了。

頻繁暴露出的傳聞以及異動的股債，讓國際評級機構(gòu)瞄準(zhǔn)了這家殊死一搏的地產(chǎn)商，并相繼下調(diào)了評級。3月7日晚間，龍光多日境外債券價格再次發(fā)生異常波動，有消息稱，龍光控股正在為該筆債券展期進行談判。龍光陷入債券大跌危機。

當(dāng)日晚間，穆迪和惠譽同時下調(diào)評級，其中穆迪將龍光集團的公司家族評級從“Ba3”下調(diào)至“B2”，而惠譽則將公司長期外本幣發(fā)行人評級從“BB-”下調(diào)至“B+”。龍光緊急作出回應(yīng)，“公司正積極籌措資金應(yīng)對短期流動性壓力，目前經(jīng)營活動一切正常?！?/p>

不過，這份澄清公告并沒有改變龍光債券的下跌趨勢。3月8日，龍光旗下多只債券暴跌超10%。Wind數(shù)據(jù)還顯示，截至3月2日近5個交易日內(nèi)，龍光股票跌幅超過40%，位列內(nèi)地上市房企跌幅榜首位，2022年以來，龍光市值蒸發(fā)了63%。國內(nèi)債券價格普遍在40元左右，美元債價格維持在30美分左右。

而屢次股債異動給龍光帶來的損失并不止于價格大跌，又讓龍光陷入更艱難的困境——金融機構(gòu)的放款停滯。龍光在近期的一封公告中坦承，自2022年1月中旬開始，受行業(yè)整體變化以及境外評級機構(gòu)下調(diào)龍光集團評級等突發(fā)事件影響，銀行等金融機構(gòu)放款停滯，其現(xiàn)金資源受限比例較高，加之遇到還款高峰期，其短期存在一定的償債壓力。

龍光何以至此？

龍光來到了命運的十字路口。

回溯過往發(fā)展歷程，這家起源于廣東汕頭的房企，在2013年底以幾乎“賤賣”的方式搭上了港股末班車。不少人還記得，2013年上市之初，龍光股票的一大賣點便是“低股價+低土地成本價”，這是因為其手中有大量位于中國三線城市的土地，當(dāng)時的土地平均成本僅為1001元/平方米。不過，龍光上市的募資額度卻并不理想，最終的募資金額不足19億港元（約合15.65億元人民幣）。

上市不足半年，龍光突然在業(yè)內(nèi)聲名鵲起，原因并不是公司業(yè)績的出色，而是公司創(chuàng)始人、最大股東紀(jì)海鵬之女——時年24歲的紀(jì)凱婷，一躍成為福布斯全球最年輕的富豪。

1990年出生的紀(jì)凱婷，直至2013年11月才調(diào)任為龍光地產(chǎn)的非執(zhí)行董事。據(jù)稱紀(jì)凱婷通過多家公司和家族信托持有了龍光地產(chǎn)85%的股份，這些資產(chǎn)在2014年福布斯的評估中價值約80億元。外界甚至戲言，紀(jì)凱婷是可以與國民老公王思聰媲美的國民媳婦。

2014年，龍光地產(chǎn)耗資112.5億元拿下一宗商服用地，幕后掌舵人就是紀(jì)凱婷。龍光留給人們的印象，不再是低土地價。在這之后，它成為了深圳多次土拍現(xiàn)場中最矚目的房企，人們更是把它稱為——“地王收割機”。

過去幾年深圳土拍市場中，多宗高價地塊均由龍光競得，不少項目成為了片區(qū)的“天花板”。例如，2019年競得的龍華項目龍光玖悅臺，開盤均價10.5萬元/平方米，占據(jù)片區(qū)成交最高紀(jì)錄；2016年，以140.6億元競得光明地王項目龍光玖龍臺，2017年7月一期開盤，均價4.5元/平方米，時隔兩年后二期入市，均價4.8萬元/平方米，但705套房源上線直接秒光。2020年底，有傳龍光玖龍臺一期的二手房報價破了10萬元單價，88平方米的三居室最高成交均價達到9.1萬元/平方米，對比開盤價直接翻倍。

這些高價項目，精準(zhǔn)踩中了樓市上漲的趨勢，“地王”之名讓龍光地產(chǎn)賺得盆滿缽滿，而龍光也在粵系房企中被稱為“最賺錢的企業(yè)”。但在金融監(jiān)管新規(guī)、銷售端成交下降，金融機構(gòu)提前抽貸等多因素影響下，擅長“高周轉(zhuǎn)、高溢價”拿地的龍光，在資金周轉(zhuǎn)方面開始顯露壓力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，龍光目前處于存續(xù)期的境內(nèi)債有19只，余額為205.69億元；以行權(quán)計，一年內(nèi)到期的債務(wù)余額約124.39億元。而在近期，除了上述出現(xiàn)價格波動的“18龍控02”將到期外，“19龍控01”將于3月21日迎來行權(quán)日。

龍光年內(nèi)最大的一次債務(wù)壓力測試便在3月份。3月，龍光需要補齊債務(wù)缺口52.99億元，而目前其自有資金兌付只有11.33億元，債務(wù)敞口有41.66億元。

面對即將到來的償債高峰期，留給龍光籌錢的時間并不多。然而，從2021年第四季度之后，龍光在公開市場上基本沒有融資了。2022年前兩個月，龍光銷售額不達預(yù)期，累計銷售額僅130億元左右。龍光管理層坦露了當(dāng)前的資金放款難度，“長三角地區(qū)的按揭放款是封頂?shù)模虾５貐^(qū)40億元按揭到目前還沒有放下來?！?/p>

（圖/視覺中國）

現(xiàn)金流成為生命線

股債大跌的背后，隱藏在龍光表外的大量債務(wù)同樣成為了外界關(guān)注的重點。

3月1日，瑞銀發(fā)布的報告稱，龍光的表外負債規(guī)模在580億元到790億元之間。對于此報告表述的情況，資本市場人士普遍認(rèn)為“夸張了”。但瑞銀并不是唯一一家質(zhì)疑龍光表外負債的機構(gòu)。摩根斯坦利也曾推測，龍光的表外負債規(guī)模在30億美元（約人民幣190億元）左右，這一規(guī)模高于龍光承認(rèn)的不超過10億美元，但低于瑞銀推測的580億元到790億元規(guī)模，與市場普遍接受的不超過200億元規(guī)模相當(dāng)。

人們質(zhì)疑龍光表外負債規(guī)模并不是沒有理由的。過去，龍光旗下大量項目中，存在多家由自然人設(shè)立的投資公司頻繁入股龍光項目公司的情況，這導(dǎo)致項目資金來源成謎，不易被追蹤。例如，在2021年龍光屢次拿下地王背后，曾多次出現(xiàn)了大金主平安信托的身影。據(jù)媒體統(tǒng)計，僅就項目的股權(quán)質(zhì)押記錄來看，平安系金融機構(gòu)的出現(xiàn)頻次最高，或是龍光最大的金主。

眼下，為了實現(xiàn)債券的兌付，龍光必須通過各種方式積極籌措資金。2022年1月起，龍光開始與國企、金融機構(gòu)對接，對資產(chǎn)進行盤活處置。有三類項目被龍光擺到了銷售貨架上——開發(fā)類、城市更新類、持有物業(yè)類。在3月10日的債權(quán)人交流會上，龍光管理層最新表示，“目前公司有大約60億元的資產(chǎn)盤活安排”。

而債務(wù)重壓下，龍光旗下的部分資產(chǎn)被打折出讓。3月8日，龍光控股汕頭一在建住宅項目以10.24億元價格授予中海宏大洋。此前，龍光曾出售了旗下的龍創(chuàng)智慧科技90%股權(quán)，2月15日，龍光轉(zhuǎn)讓了旗下柳州龍光駿德房地產(chǎn)開發(fā)公司70%股權(quán)。

但資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，并不意味著龍光能迅速獲取現(xiàn)金流，對緩解流動性壓力的幫助并不大。匯生國際資本總裁黃立沖對《財經(jīng)天下》周刊表示，“在去金融杠桿的大潮下，高杠桿本身是無法生存的，雖然可以套現(xiàn)部分資產(chǎn)，但如果企業(yè)已經(jīng)違約，那么企業(yè)手上的資產(chǎn)要么被質(zhì)押、要么被保全，而且資產(chǎn)的價值在不斷消失當(dāng)中。因此，套現(xiàn)所得一般還了抵押和保全外，基本上沒有什么可以剩下的?！?/p>

面對3月份到期的52.99億債務(wù)，龍光仍舊依賴于銷售業(yè)績帶來的現(xiàn)金流。2021年，龍光整體回款率約為80%。其房地產(chǎn)開發(fā)項目共計約120個，土地儲備集中于粵港澳大灣區(qū)、長三角等區(qū)域。目前龍光已取證項目貨值650億元，將取證可售貨值約2000億元。龍光方面對《財經(jīng)天下》周刊表示，“在重點保交付的前提下，公司已經(jīng)在根據(jù)市場銷售主動調(diào)整開發(fā)節(jié)奏?！?/p>

流動性困境下，龍光的銷售調(diào)整已經(jīng)開始。但在銷售承壓下，可售貨值是否能有效地轉(zhuǎn)化為實實在在的現(xiàn)金流，順利化解流動性危機，是留給這家神秘潮汕家族的待解難題。

關(guān)鍵詞： 金融機構(gòu) 龍光地產(chǎn)