借物業(yè)之名還債

幾乎所有地產大佬都曾經愛上過物業(yè)這門生意。

2020年8月，許家印為了推進物業(yè)板塊上市，給恒大物業(yè)引進了14家戰(zhàn)投。馬云、馬化騰、沈南鵬、陳華、朱孟依、賴海民夫婦等一眾資本大佬，被許家印拉到了一張牌桌上。

能夠把“杰克馬”和“Pony馬”拉到一個桌子上喝酒的，光憑許家印的面子還差些意思，讓他們聚在一起的，是匯聚在物業(yè)服務上的巨大想象空間。

相比房地產來說，物業(yè)顯然是一個更為廣闊的市場：房地產是一錘子買賣，物業(yè)服務則是長久生意。過去幾十年積累下來的大量樓盤和改造空間，也給這個行業(yè)留下了豐富的想象空間。

即使被逼到了墻角，許家印還是難舍物業(yè)這塊兒肥肉。毫無疑問，恒大缺錢，缺救命錢。10月初，恒大物業(yè)曾傳出出售股權予合生創(chuàng)展的消息，但一周后，恒大又宣布中止了這個交易，在許家印看來，恒大物業(yè)估值被嚴重低估，與當前出價不匹配。即使到現(xiàn)在，許老板也堅持不打包售賣物業(yè)。

對于退無可退的許老板來說，他還保留著他最后的倔強，扛過去后，物業(yè)還可能作為恒大東山再起的新火種。但對更多大佬來說，他們還沒有到躺平認輸的那一步。賣掉物業(yè)還債，成為了最后的救命稻草。

在銷售承壓、融資新規(guī)“三道紅線”、“兩道紅線”之下，房企們都在積極“搞錢”，畢竟壓力真的大。甚至資金警報還沒來得及拉響，不少房企就已經提前“躺尸”了。昔日老大哥萬科的總裁郁亮在今年股東大會上干脆說，現(xiàn)在房地產行業(yè)不能叫做“混亂”，應該叫“混沌”。

賣掉物業(yè)還債，成為房企最后的救命稻草。一周之前，世茂股份發(fā)布公告稱，擬將所屬的物業(yè)管理業(yè)務相關公司、資產、負債和業(yè)務全部出售給關聯(lián)方世茂服務，交易轉讓價16.535億元。

消息發(fā)出后，迅速引發(fā)了市場對于世茂財務緊張的擔憂。外界市場普遍預期，多數物業(yè)公司或都要面臨向同系地產公司輸血的“任務”，包括碧桂園、世茂服務、雅生活在內的港股物業(yè)板塊面臨一波殺跌。

在此之前，中國奧園也宣布了奧園健康股權出售的消息。消息公布后，市場紛紛用腳投票，紛紛恐慌性拋售，中國奧園大跌13%，奧園健康跌近24%。

更早之前，房企們賣“物業(yè)”回血的現(xiàn)象也并不少見。比如，9月，負債3300億元的廣州房企富力宣布，大股東李思廉和張力擬向上市公司提供80億港元的資金支持，應對短期債務。一直要轉型輕資產的王健林，也曾用出售動作表達了對物業(yè)管理的看法，他把這個業(yè)務賣給了彩生活，彩生活也在此后的現(xiàn)金危機下又賣身給了碧桂園服務，而綠地集團則將物業(yè)賣給了雅居樂。

“斷臂求生”的物業(yè)收并購潮，在今年上演的格外多。曾經被視為“香餑餑”的物業(yè)板塊，卻屢屢淪為房企套現(xiàn)的“棋子”。不久之前，萬物云CEO朱保全悲觀地說道：“前兩年，地產大佬都說物業(yè)是房地產商的未來，結果今年一出了問題首先把物業(yè)給賣了，所以我現(xiàn)在也不知道物業(yè)是不是未來?！?/p>

資本大戲背后的估值泡影

被普遍看好并寄予厚望的物業(yè)，一夕之間在資本的關口風雨飄搖。不少人做出了悲觀的預測——物業(yè)公司的存在，難道只是房企的“提款機”么？

市場的擔憂不無道理。2021年下半年以來，樓市調控持續(xù)趨緊，房企在銷售及融資端整體承壓，越來越多的房企將物業(yè)資產擺上出售貨架，“提款機”的擔憂似乎又在一步步成為現(xiàn)實。

事實上，物業(yè)這門偏僻的業(yè)務陡然風生水起的背后，大都是裹挾了資本規(guī)模擴張的狂熱。過去兩年來，不少頭部物企的市值創(chuàng)新高，碧桂園服務更是長時間超過2000億港元市值。

高估值背后的主要邏輯，離不開企業(yè)追求規(guī)模而展開的競逐，這導致“跑馬圈地”成為物企市場的主旋律，收并購和股權合作頻頻發(fā)生。

第三方機構億翰智庫數據顯示，在近6個月的29起收并購中，多達18起是物業(yè)企業(yè)之間的收并購，占比62%，5起是對商業(yè)物業(yè)的收購，其余還包括對保險、信息技術、學校物業(yè)以及增值服務方面的收并購。

但快速擴張的后遺癥也很快顯現(xiàn)。強行整合規(guī)模下，物企的操作難度很高，對于想通過收并購，實現(xiàn)規(guī)模迅速增長的物企來說并不適合。此前就有媒體報道稱，碧桂園服務收購藍光嘉寶物業(yè)時，要求其多數高管離職大換血。

這引發(fā)了不少人對于高估值的警惕。郁亮在股東大會上提出對高估值的擔憂：“在一個更理性的資本市場中，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)一個適當的定價?！?/p>

但也有人依舊看好資本對于物業(yè)公司的促進作用。研究物業(yè)行業(yè)的分析人員張媛表示：“資本市場的估值泡沫本身是一個非理性的邏輯，比如物業(yè)公司國外正常的市盈率是20倍，但在國內就會超過40倍，本質上是一種非理性的追逐。但這個事情也要分兩面看，比如，資本競逐下，企業(yè)的競爭壓力才會越來越大，大家都會被逼著想怎么創(chuàng)新，怎么降低成本，對于行業(yè)也是一種促進。”

如今，物企的估值已然面臨回調，物企獲批上市進度放緩。比如，已上市的融信服務是在今年6月第二次遞交招股書后才順利登陸資本市場。而仍在排隊的企業(yè)中，除新力服務外，禹洲集團旗下的禹佳生活服務首次遞交的港股IPO申請都在今年先后面臨失效，兩家企業(yè)也都馬上提交了新的資料，繼續(xù)“闖關”港交所。

資本高光難掩行業(yè)短板

“今天資本市場需要什么？第一是想買未來。第二是想看到一個清晰的成長路線?！奔t杉資本全球執(zhí)行合伙人沈南鵬在談到物業(yè)行業(yè)的火熱時，曾樂觀地表示，物業(yè)行業(yè)是市場容量達到萬億元的行業(yè)。

但在今天，物業(yè)行業(yè)實際上面臨的困境，不僅僅是資本退潮下的未來不明晰，更是源自深層次的經營模式困境——物業(yè)服務依舊是一門“增量不增收”的業(yè)務。

即便是近期宣布計劃上市的萬物云，也沒能徹底擺脫這一盈利困境。今年11月，多次宣稱“不差錢”、不著急分拆物業(yè)公司上市的萬科，也傳來了決定推進物業(yè)板塊上市的消息。但這并不意味著萬科物業(yè)就徹底擺脫了成本控制困擾?；赝f科物業(yè)自2015年全面開啟市場化之路以來，其營業(yè)利潤率長期維持在17%左右，但營業(yè)收入增速整體滯后于營業(yè)成本增速。

而在資本競逐最火熱的時候，彩生活、佳兆業(yè)美好等多個物業(yè)企業(yè)高層幾乎都有提到物業(yè)企業(yè)降本增效的重要性和必要性。即使是物管規(guī)模排名第一的碧桂園服務，也面臨著營收增長見頂的問題。碧桂園服務總裁李長江更是直言，“物業(yè)服務要尋求新的增長點，企業(yè)要主動探索‘新藍?！??！?/p>

在物業(yè)從業(yè)人員張陽看來，物企的收入困境很大程度來源于受限的成本空間，“現(xiàn)在人工成本在升，但對我們來說，很痛苦的地方是收費不讓漲。現(xiàn)階段物業(yè)費的價格有上限，物業(yè)費不能超過2塊錢或者3塊錢，這就導致企業(yè)沒有辦法投入大量的成本改善服務?！?/p>

張陽為此提供了一個相似的對比思路：和酒店行業(yè)不同，酒店行業(yè)有三星酒店和五星酒店的認證差別，大家會愿意花錢買五星酒店的服務，但物業(yè)服務的民生特殊性，決定了它的盈利天花板，企業(yè)不能投入大量的成本提升服務，而事實上，物業(yè)和酒店行業(yè)性質一樣，在軟性的服務、無形服務上差異性很大。

基礎物業(yè)費難以提升之下，大量的物企把發(fā)展目標瞄準了增值服務上，但這卻是另一個更難啃的硬骨頭。對于物企而言，增值服務的開展頗具難度。盡管各家公司都在重金投入增值服務，但能夠真正形成與業(yè)主之間良性發(fā)展、具備持續(xù)性的公司卻是鳳毛麟角。

據中指院物業(yè)百強報告，受制于物業(yè)企業(yè)的第一大支出人工成本的上漲，以及目前智能化投入還未見成效等因素影響，百強企業(yè)營業(yè)成本率在2019年錄得75.98%，較之前僅下降0.46個百分點。到了2020年，這一數字還上漲了，據易居房地產研究院數據，2020年百強企業(yè)營業(yè)成本率超過了82%。

眼下，物業(yè)企業(yè)上市、并購等資本運作逐漸放緩背景下，也要求物業(yè)企業(yè)們拿出更多的耐心，做好最基本的物業(yè)服務。物業(yè)這條路，也的確依舊漫長。

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