繼7月初向社會公開征集意見后，北京市住建委于8月16日正式發(fā)布《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》(以下簡稱《通知》)。完善修改后的《通知》依然保持了五部分15條的結構，包括：規(guī)范設置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任等五部分內容。

嚴禁樣板間“貨不對板”、虛假不實宣傳，是此次發(fā)布《通知》的亮點之一。通知明確，新建商品房交付樣板間的裝修裝飾標準，應做到與預售方案中所列的清單內容、購房合同約定的交付標準，以及項目實際交房狀況均保持一致。同時，諸如噪音、污染、采光、喪葬等不利因素，應全面向購房人公示。

嚴禁“貨不對板”

樣板間須與實際交房狀況一致

新房購買前后“貨不對板”，這一購房者置業(yè)過程中反映強烈的問題，有望得到明顯改善。從北京市住建委最新發(fā)布的《通知》內容來看，在預售辦理、樣板間設置等新建商品住房入市前后的多個關鍵環(huán)節(jié)，監(jiān)管層均加大了監(jiān)管力度。

具體來看，在新建商品住房預售辦理環(huán)節(jié)，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售許可時，應按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標準(全裝修、高標準建設方案)，在預售方案中列出使用的主要材料、設施、設備清單，并標明名稱、品牌、型號、材質、施工工藝等信息，主材產品可在同一檔次提供1～3個產品目錄。實際裝修裝飾標準高于出讓合同、掛牌文件約定標準的，應按實際建設標準在預售方案中列出相應事項。

在預售商品住房樣板間設置環(huán)節(jié)，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)應按照經審圖機構審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶型樣式、結構尺寸、交付標準、施工工藝設置交付樣板間，并在交付樣板間內布置工藝樣板區(qū)。其中，項目有多個戶型的，應設置主要戶型(不少于兩個)交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區(qū)應至少保留至項目交付三個月后。

《通知》還強調，銷售過程中，因設計變更導致交付樣板間與實際交房狀況不符的，應在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內增設設計變更前后的實體對比展示內容。此外，正式發(fā)布的《通知》還明確，現(xiàn)房銷售的，應向購房人全面展示實際交付房屋。

為確保購房人“所見即所得”，通知提出“三一致”和“一不得”：即交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。

值得一提的是，此次正式發(fā)布的《通知》也相應增加了一條規(guī)定，即設置在建設范圍內臨建中的交付樣板間，確因竣工驗收需要無法保留的，開發(fā)商可以拆除，但應對交付樣板間和工藝樣板區(qū)布設內容委托第三方公證。同時，未設置交付樣板間的，不得設置展示(宣傳)樣板間。開發(fā)商在申請預售許可前，區(qū)住建設部門應對樣板間設置情況進行現(xiàn)場核查。

嚴禁虛假不實宣傳

噪音、喪葬等不利因素應全面告知

除了要求落實樣板間“所見即所得”，開發(fā)商對于樓盤的銷售推廣也被列入監(jiān)管范疇。

《通知》明確，開發(fā)商在制作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等各類銷售宣傳材料時，項目范圍內展示內容應與規(guī)劃許可內容一致，建筑物、構筑物、綠地景觀、小區(qū)道路等比例關系應與規(guī)劃許可總平面圖一致;項目以外的展示內容應與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設內容。

現(xiàn)實中，案場銷售人員通過虛假宣傳等手段誘導客戶購房的情況，一直被購房者視為買房中的一大痛點。對此，《通知》明確提及，銷售人員在銷售過程中嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

為方便購房人全面了解樓盤、保障個人權益，《通知》還明確要求開發(fā)商須在售樓處準確全面公示項目不利因素。

具體來看，須在銷售現(xiàn)場顯著位置公示的內容，包括以下三個方面：一是項目內外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、采光、裝修、喪葬等不利因素，應準確、全面地向購房人公示。二是經審圖機構審查合格的分層平面圖和立面圖，以便購房人掌握采光通風井、設備平臺位置等情況。三是配建公租房和保障性租賃住房的，開發(fā)商還應公示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區(qū)域劃分、設施設備共用、物業(yè)服務質量標準、物業(yè)收費標準等情況。

據(jù)《通知》，在項目銷售前，開發(fā)企業(yè)應對銷售人員進行培訓，培訓內容包括：項目基本情況、不利因素內容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語等方面。

對于違規(guī)者，《通知》中也提及了明確的懲戒手段。據(jù)了解，若銷售人員未將不利因素告知購房人并由購房人在《商品房銷售合同》簽訂中進行書面確認的，市、區(qū)住建部門將責令開發(fā)企業(yè)限期整改，整改期間暫停網簽鑰匙盤服務功能。

落實交付前房屋質量查驗制度

熱銷項目優(yōu)先本市無房家庭

落實交付前房屋質量查驗制度，也被確定?！锻ㄖ诽岢觯_發(fā)商應在房屋竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”活動，“工地開放日”活動中購房人對工程質量的意見建議，開發(fā)商應及時解釋說明，屬于質量缺陷的應及時維修整改并反饋購房人。

同時，針對未來的熱銷項目，此次也新增了公證搖號的要求。根據(jù)規(guī)定，如項目出現(xiàn)登記意向客戶超過批準銷售房源三倍的情況，就將被視為熱銷，開發(fā)商應采取公證搖號的方式，即邀請公證機構以獨立第三方身份在現(xiàn)場公證搖號。熱銷項目將優(yōu)先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭，具體優(yōu)先購買順序和購房家庭條件，由屬地住建設部門確定，并在項目預售方案中明確。

“以往房企在銷售樓盤時，存在過度裝飾樣板間、過分美化樓盤展示、利用不實宣傳吸引客戶等違規(guī)行為。上述商品房銷售新規(guī)的發(fā)布，為開發(fā)企業(yè)戴上了‘緊箍咒’。這有利于持續(xù)規(guī)范新建商品住房銷售行為，提高交付品質，切實保障購房人合法權益。”在地產分析師嚴躍進看來，上述購房者反映強烈、意見較大的問題，有望在北京商品房銷售新規(guī)之下得到規(guī)范。

據(jù)悉，為保證商品房銷售新規(guī)落地后的成效，《通知》還強調要壓實企業(yè)主體責任。要求企業(yè)加強銷售管理，對熱銷項目(客源/戶數(shù)超過3的)，要在區(qū)住建部門指導下，公證搖號優(yōu)先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售。

北京市住建委相關負責人表示，《通知》正式印發(fā)后，將盡快組織開發(fā)企業(yè)和屬地管理部門展開政策宣貫，確保各項管理措施落地，務求取得實效。同時，將結合住房城鄉(xiāng)建設部等八部委下發(fā)的《住房和城鄉(xiāng)建設部等8部門關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》(建房〔2021〕55號)以及我市《關于進一步加強房地產市場秩序整治工作的通知》(京建發(fā)〔2021〕115號)要求，以群眾反映、媒體報道、輿情關注為線索，對開發(fā)企業(yè)、銷售機構及銷售人員違法違規(guī)行為，堅決予以打擊治理、從嚴懲處、公示曝光，切實維護購房群眾合法利益，確保市場秩序平穩(wěn)。(作者： 盧揚 榮蕾)

關鍵詞： 貨不對板 樣板間 交房狀況 商品住房